Le crédit immobilier n’est pas toujours facile à comprendre, et la structure de frais est parfois encore plus opaque. Pour cela, il est bien souvent recommandé de faire appel à un courtier indépendant qui saura vous aider dans le comparatif entre les différentes offres. Taux d’intérêt, frais de dossier, assurances, pénalités de remboursement anticipé – autant de frais qui peuvent venir impacter le coût d’un crédit immobilier.
Sans grande surprise, le coût le plus important pour un crédit immobilier est le taux d’intérêt. Il est donc très important de le négocier au mieux pour le réduire un maximum. Pour cela, il faut constituer un dossier de qualité qui permettra à la banque ou l’établissement de crédit d’avoir suffisamment confiance pour réduire ce coût. Un courtier immobilier peut souvent vous aider dans cette démarche, notamment grâce à son expertise mais aussi grâce aux volumes importants de crédits immobiliers qu’il peut générer à un établissement ou à un autre.
Le taux d’intérêt pour un projet immobilier va dépendre de plusieurs choses : évidemment cela tient compte des taux des marchés financiers (comme les obligations d’Etat ou encore les taux d’intérêts européens comme Euribor), mais également de ses coûts en interne (gestion du dossier, employés travaillant sur le dossier…) et sa marge. A cela, elle y ajoute également une prime de risque selon le profil de risque de l’emprunteur. C’est cette partie variable qui impacte significativement le taux offert. D’où l’importance d’avoir un dossier complet et solide, et de faire jouer la concurrence.
Bien souvent, les établissements de crédit affichent des frais de dossier. De l’un à l’autre, la structure peut être fixe ou variable (cela peut, par exemple, atteindre jusqu’à 1% du montant dû – ce qui n’est pas négligeable). La plupart des banques en ligne n’ont tout simplement aucun frais de dossier, ce qui est plutôt appréciable. Un établissement comme ING Direct offre même une réponse de principe immédiate après avoir rempli le formulaire en ligne, ce qui constitue un vrai luxe pour l’emprunteur. Dans beaucoup d’établissements traditionnels, il est également possible de négocier cette source de coûts. Attention à bien vérifier si les frais de dossier incluent la TVA (TTC ou HT) ou non.
Il est évidemment conseillé de négocier ces frais de dossier, mais il faut rester raisonnable : le plus important est de négocier le taux d’intérêt global du prêt – c’est lui qui a le plus d’impact sur la facture finale.
Au moment de la souscription à un crédit immobilier, les banques demandent également une assurance décès-invalidité. Elles la vendent la plupart du temps dans leur offre globale, cela facilite l’interaction avec l’emprunteur. Encore une fois, le modèle de facturation pour cette assurance spécifique varie d’un établissement à un autre. Par exemple, certaines vont demander un pourcentage du montant total qui a été emprunté (0,2% à 0,5%). D’autres vont demander un pourcentage sur le capital restant à rembourser – autrement dit, le montant se réduira avec les tranches de remboursement. Bref, autant de petites subtilités qu’il faut prendre le temps de comparer pour connaître quelle offre de crédit immobilier est la meilleure.
Si la banque offre un taux d’intérêt sur le crédit intéressant, mais une assurance décès-invalidité peu compétitive, il est possible d’aller directement chez un assureur pour demander un contrat similaire. La banque qui prête l’argent devra obligatoirement accepter cette assurance externe si elle comporte les mêmes garanties que propose la banque qui prête. La Loi Lagarde sur le crédit a permis un tel montage. Si encore une fois, l’assurance décès-invalidité n’est pas aussi importante que le taux d’intérêt du prêt, le coût peut varier de plusieurs milliers d’euros d’un établissement à un autre. Il est donc très important de bien les comparer.
Autre assurance importante – mais non obligatoire -, l’assurance de la perte d’emploi. Il est possible de souscrire à celle-ci moyennant un coût entre 0,1% et 0,7% du capital emprunté, ou un pourcentage sur les mensualités de remboursement. Certains préfèrent ne pas y souscrire pour réduire le coût de leur crédit immobilier. Mais il existe un risque en cas de licenciement professionnel. Dans le cas où l’emprunteur aurait cette assurance, l’assureur prendra en charge tout (ou partie) des échéances de remboursement. Cela peut donner une vraie sécurité à l’emprunteur.
Si l’emprunteur a de l’argent disponible et qu’il souhaite rembourser plus rapidement son prêt, il doit parfois faire face à un coût inattendu : les pénalités de remboursement anticipé. Elles s’élèvent en général à 3% du capital restant dû, ou à 6 mois d’intérêt au taux moyen du crédit du capital remboursé. Cela peut rapidement représenter beaucoup d’argent, il est donc important de les négocier avec la banque prêteuse. Dans certains cas, il est même possible d’aller jusqu’à les supprimer du contrat, ce qui s’avère pratique si l’on obtient une entrée d’argent importante.
Parce que les banques veulent avoir un maximum de sécurité lorsqu’elles offrent un crédit immobilier, elles vont demander des garanties qui ont un coût. Il y a 3 types différents : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, et la caution donnée par une société indépendante. Forcément, toutes ces garanties ont un coût qu’il faut inclure dans le coût global du prêt.
L’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers sont deux actes notariés, il faut donc compter environ 2% du montant global qui sera emprunté. Dans les faits, l’hypothèque est légèrement moins chère que le privilège de prêteur de deniers. Si la caution n’implique pas de passage devant le notaire, il n’empêche que son coût est lui aussi proche des 2%.
Malheureusement, ces garanties ne sont pas toujours négociables bien qu’elles impliquent un coût supplémentaire important dans le coût du crédit immobilier. Il faut dans tous les cas bien considérer les différentes clauses qui sont associées, car certaines peuvent être plus ou moins avantageuses au moment d’un remboursement anticipé par exemple.